Capa: fotografia do empreendimento Iconic publicada pela F1 Cia. Imobiliária. Não identifica a unidade 204 A.
Três imóveis.
Uma estratégia para cada venda.
Mahalo, Iconic e Las Lunas: preços pedidos, comparáveis selecionados e posicionamento comercial para anunciar com critério.
Valores para iniciar a comercialização
As sugestões abaixo pressupõem bom estado de conservação e documentação regular. Dormitórios, vagas, mobília e vista das unidades avaliadas ainda não foram confirmados.
| Imóvel | Privativa / total | Anúncio sugerido | R$/m² privativo | Faixa para negociação* |
|---|---|---|---|---|
| Mahalo · Casa 03 | 185 / 248,73 m² | R$ 1.790.000 | R$ 9.676 | R$ 1,65–1,75 milhão |
| Iconic · 204 A | 121,75 / 180,67 m² | R$ 1.990.000 | R$ 16.345 | R$ 1,85–1,95 milhão |
| Las Lunas | 120 / 140 m² | R$ 1.550.000 | R$ 12.917 | R$ 1,42–1,50 milhão |
*Faixas comerciais propostas nesta curadoria, sem comprovação de transações fechadas. Áreas dos imóveis avaliados fornecidas pelo proprietário/intermediador.
Residencial Mahalo · Casa 03
Rua Peroba do Campo, 15 · Morro das Pedras
Florianópolis / SC
R$ 9.676 por m² privativo
Faixa comercial de negociação: R$ 1.650.000 a R$ 1.750.000
Alternativa com preço mais competitivo: R$ 1.690.000. Sem garantia de prazo de venda.
Concorrência selecionada
| Referência e fonte | Área anunciada | Características do comparável | Preço pedido | R$/m² aprox. |
|---|---|---|---|---|
| Casa na mesma rua · Adriana Reis ↗ | 189 m² | 3 dormitórios · 2 vagas | R$ 1.790.000 | R$ 9.471 |
| Casa na mesma rua · Santa Ilha 68589 ↗ | 226 m² construídos | 4 dormitórios · 2 suítes · piscina | R$ 1.850.000 | R$ 8.186 |
Minha leitura comercial
A referência de maior proximidade em área é a casa de 189 m² por R$ 1,79 milhão na própria rua. Sua relação de preço e área, aplicada a 185 m², indica cerca de R$ 1,75 milhão. Sugiro iniciar em R$ 1,79 milhão, preservando margem de negociação sem afastar o imóvel desse concorrente.
Iconic · Unidade 204 A
Rua Manoel Pedro Vieira, 500 · Morro das Pedras
Florianópolis / SC
R$ 16.345 por m² privativo
Faixa comercial de negociação: R$ 1.850.000 a R$ 1.950.000
Alternativa com preço mais competitivo: R$ 1.890.000. Sem garantia de prazo de venda.
Concorrência selecionada
| Referência e fonte | Área anunciada | Características do comparável | Preço pedido | R$/m² aprox. |
|---|---|---|---|---|
| Iconic · Ilha da Magia 32254 ↗ | 116,69 m² privativos | 3 suítes · 2 vagas | R$ 1.899.000 | R$ 16.274 |
| Iconic · Loft 1QS5YMD ↗ | 92,96 m² na descrição | 2 dormitórios · vista mar · jacuzzi | R$ 1.910.000 | R$ 20.546 |
Minha leitura comercial
O apartamento de 116,69 m², com 3 suítes e 2 vagas, anunciado a R$ 1,899 milhão é a principal referência. A equivalência simples por área para 121,75 m² chega a aproximadamente R$ 1,98 milhão. Sugiro R$ 1,99 milhão como ponto inicial, condicionado a configuração e padrão equivalentes.
Las Lunas · Casa de 120 m²
Rua Sagrado Coração de Jesus, 870 · Morro das Pedras
Florianópolis / SC
R$ 12.917 por m² privativo
Faixa comercial de negociação: R$ 1.420.000 a R$ 1.500.000
Alternativa com preço mais competitivo: R$ 1.450.000. Sem garantia de prazo de venda.
Concorrência selecionada
| Referência e fonte | Área anunciada | Características do comparável | Preço pedido | R$/m² aprox. |
|---|---|---|---|---|
| Las Lunas · Alici CA2900 ↗ | 117–118 m² | 3 dormitórios · 1 suíte · 2 vagas | R$ 1.510.000 | R$ 12.800–12.900 |
| Las Lunas · oferta no Imovelweb ↗ | 118 m² no título | Detalhes e disponibilidade a confirmar | R$ 1.680.000 | R$ 14.237 |
Minha leitura comercial
O anúncio da Alici CA2900, de aproximadamente 117–118 m² por R$ 1,51 milhão, é a principal referência de área. A equivalência simples para 120 m² resulta em cerca de R$ 1,54–1,55 milhão. Sugiro R$ 1,55 milhão para iniciar a oferta, dependendo de planta, pátio e padrão equivalentes.
Comparar com critério. Negociar com clareza.
Área comparável
O R$/m² foi calculado pela área privativa ou construída publicada. Área total de condomínio não equivale automaticamente à área de terreno. Não somei ambas para precificar.
Oferta é referência
Os números são preços pedidos, não valores de escrituras ou negócios concluídos. Páginas acessíveis não comprovam disponibilidade. Anúncios com mesma referência não foram contados como novas amostras.
Preço individual
Estado, documentação, vagas, mobília, posição e vista ainda precisam ser conferidos. A sugestão é uma análise comercial preliminar, sem substituir vistoria ou avaliação formal.
A casa de 129,97 m² da Rua Peroba, ref. 44586, possui publicação marcada como indisponível no Chaves na Mão. Por isso, não entrou como concorrente ativo principal; sua imagem foi usada apenas como referência visual identificada.
Não usei como âncora os valores genéricos “a partir de” do Las Lunas, nem a página com preço promocional conflitante de R$ 1,656 milhão e R$ 1,159 milhão. Os anúncios de 189 m² em ZAP/Viva Real foram tratados como uma única referência.
Imagens pertencentes aos respectivos anunciantes/autores, reproduzidas como referências da análise. Não são confirmação da configuração das unidades avaliadas. Pesquisa: 04/11/2026. Preços e disponibilidade sujeitos a alteração.
Uma estratégia de venda
para cada imóvel.
Auxiliadora Predial Rio Tavares
Morro das Pedras · Florianópolis / SC